查看信息

中国住宅地产和商业地产的前景和风险分析

发布时间:2013-12-02 10:00 责任编辑:管理员 点击量:1666

我国房地产或还有15年左右的发展时间,将逐步过渡到平稳发展期。长期看,大城市周边的卫星城、二线城市和部分三四线城市,住宅前景广阔;未来两年内,住 宅地产的区域优势分布显著,西北城市风险较大;当前看,一线城市和热点二线城市的住宅库存处于低谷,而三四线的库存持续走高。一线城市的商业地产,整体风 险不大,但“非核心商业圈“有风险;二线城中,大部分风险不大,但少部分城市出现风险;三四线城市两极分化非常明显,部分城市风险大。​

 
一、我国房地产或还有15年左右的发展时间,将逐步过渡到平稳发展期 在城镇化的背景,中国房地产还很有很大的发展空间。新一届政府提出城镇化,将为房地产的发展提供内在动力。2013年我国城镇化率为53%,低于发达国家 的80%左右,城镇化的空间很大。如果扣掉非城镇户籍的话,我国城镇化率仅为40%左右,因为城镇中常住居民中约2亿人口没有城镇户籍,所以我国城镇化的 空间确实还很大。 ​
 
我国房地产还有15年左右的发展期。美国城市地理学家诺瑟姆(Ray.M.Northam)通过观察、分析世界各国的城市化过程,于1975年 提出城市化发展的一般规律(即诺瑟姆S型曲线),认为当城市化率超过70%后,城市化即进入后期阶段,根据城市(镇)化对房地产市场作用的理论,房地产市 场会进入衰退期。从2013年看,中国城市化率要达到70%,约还有15年,意味着我国房地产市场还有15年左右的增长期,业内的房地产商也认为,我国房 地产大致还有15-20年的发展时间。​
 
我国房地产将从快速发展期过渡到平稳发展期。人口红利拐点后,劳动人口数量逐渐降低,农村劳动力转移速度放缓,从而使房地产投资放缓。统计局数 据显示,2012年我国15-59岁劳动年龄人口第一次出现了绝对下降,比上年减少345万人,我国人口红利拐点来临。根据发达国家经验,从人口红利拐点 到地产投资增速放缓,间隔时间约是是4年左右,中国人口红利2012年出现拐点,意味着房地产市场将于2016年出现增长拐点,从过去的快速增长过渡到平 稳增长。​
 
联合国根据对70多个国家住宅发展过程的统计分析,总结出人均GDP和住宅发展情况之间的联系,在人均收入为600-800美元的时候,房地产 行业属于快速发展期,当人均收入在1300美元之上,则房地产步入到稳定高速发展期,当达到8000-10000美元时,房地产将步入平稳发展期。 2012年,我国人均收入为6100美元,据此判断,我国房地产市场处于稳定高速发展期的后期,不久将过渡到平稳发展期。​
 
二、住宅地产出现结构化风险,部分三四线城市的供过于需,风险大 中国房地产将过渡到平稳发展期时,仍然大有可为,但房地产的风险也显露,主要存在结构化的风险,房地产到处都是“黄金”的时代已过去,我们需要从中筛选出 风险小、仍有发展前景的地产领域,避免踩上“地雷”。​
 
(1)长期看,大城市周边的卫星城、二线城市和部分三四线城市,住宅前景广阔 2013年12月中旬,中央城镇化工作会议召开,提出“两横三纵”的城市化战略格局,以陆桥通道、沿长江通道为两条横轴,以沿海、京哈京广、包昆通道为三 条纵轴,以主要的城市群地区为支撑,以轴线上其他城市化地区和城市为重要组成的“两横三纵”城市化战略格局。​
 
中央城镇化会议提出,在人口流动导入方面实现有保有放,将全面放开建制镇和中小城市落户限制,有序开发中等城市,“合理确定大城市落户条件,严格控制特大城市人口规模”。结合各线城市的产业发展状况,得出如下结论:​
 
一线城市和热点二线城市仍将严格限制户口政策,城镇化中受益较少。一线城市由于城市资源已出现紧张,十八届三中全会明确提出将严控特大城市规 模,因此,在未来相当长一段时间内,一线城市都不具备放宽户籍制度的条件。预计一线城市北京、上海、广州、深圳四城依然不会出台购房落户政策,而热点二线 城市,例如天津、南京、杭州、武汉、沈阳等城市的购房落户政策也不太可能出现放松,反倒如果楼市热度再度攀升,这些城市有可能被迫将落户门槛进一步提高。 ​
 
普通二线城市将出现放宽购房落户门槛的强烈愿望,同时二线城市将成为承接产业转移大潮的主力军,城镇化中受益较多。从我国城市发展的大版图来 看,诸如合肥、南昌、太原、郑州、西安、长沙、长春等城市刚好正处于产业大转移的浪潮中,未来将有可能成为中国经济的重要增长点。二线城市目前普遍正在执 行的购房落户政策,将对不断流入的人口起到关键性的巩固作用。因此,未来十年,二线城市房地产市场或将取代一线城市,成为整个房地产行业的主战场。​
 
三四线城市或将全面推行买房送户口,但这些城市的产业薄弱,对就业人口的吸附能力不强,未来的前部分时间段内,城镇化中受益也不会多,而且这个 层次的城市发展参差不齐,差别甚大,所以需要从中筛选出有潜力的城市,关注产业结构、成长潜力,以及城市的生态环境。三四线局面的城市数量庞大,遍布全国 各区域各省,其经济发展水平参差不齐,而宽松的户籍制度对于城市房地产市场的发展,只能是锦上添花的作用,而做不到雪中送炭。三四线城市的经济实力普遍 弱,产业吸附力不强,等到这些城市也受到产业转移,或产业升级后,对就业人口的吸附能力自然增强,人口自然会从流入和定居,能推动房地产市场的发展。预计 在未来的五年中,三四线城市的城镇化受益不多。但是,三四线城市,有部分正在承载产业转移,或者产业升级的城市,关键是需要从中筛选出有潜力的城市。​
 
从三四线城市中,筛选出房地产有潜力的城市,可以从这些城市的产业结构、产业特征、生态环境等作为入手,例如,该城市的产业是夕阳产业,还是朝 阳产业,或者产业是否健康,产业发展空间多大,等等。举个例子,钢铁行业是夕阳产业,因此以钢铁业为支撑的城市,例如安阳、鞍山等,都可以归结为夕阳城 市,这些城市除非产业升级,或有新的产业支撑,否则难以吸附更多的外来人口,房地产的潜力就比较弱。再举一个例子,鄂尔多斯的产业支柱是煤炭,煤炭催生了 鄂尔多斯经济的爆发性扩张,这几年国内和海外的经济低迷,煤炭价格一路下跌,煤炭不景气,鄂尔多斯的房地产出现了价格下跌、空置率高等特征,因此鄂尔多斯 的房地产也没太大的投资价值。一个城市的产业特征,决定着这个城市房地产的长期前景,所以从产业思维来判断房地产的潜力,将很有帮助。 ​
 
大城市周边的卫星城,即能享受到城镇化红利,也能享受到产业专转移,房地产大有前景。“十二五”规划中,中央强调“城市群”的概念,提出要“以 大城市为依托,以中小城市为重点,逐步形成辐射作用大的城市群,促进大中小城市和小城镇协调发展”。在大城市的辐射中,部分产业会分散到周边的卫星城,因 此周边的卫星城最先受益,同时,卫星城的落户条件较松,城镇化中也最受益,在两方面的共同作用下,大城市周边的卫星城的前景较好。​
 
(2)未来两年内,住宅地产的区域优势分布显著,西北城市风险较大 ​
 
从全国区域分布来看,根据克而瑞研究中心的研究,建立包含市场容量、市场供求、购买能力、外部环境等四大因素在内的指标体系,对中国城市房地产发展前景开展定量测评,根据研究,在未来的两年时间内: ​
 
黑河-腾冲线以东,沿海沿江T字形轴线、高铁沿线的城市,房地产优势明显。主要规律与主要经济方向论一致,城市微观角度沿主要经济联系方向发 展,房地产发展热点也沿着交通轴线分布。沿江、沿海T字形发展轴线是中国对外开发开放的重心和经济发展的黄金轴线,自然也是中国房地产发展的黄金线。东部 沿海四大城市群是中国区域经济最为发达的地区,集中了12个前景20强城市,其中长三角沪宁、沪杭、杭甬Z字形轴线更是房地产龙头企业战略要地。东北地区 中,哈尔滨-长春-沈阳-大连沿线城市集群化态势;中西部地区,核心城市成都、重庆、郑州、武汉、合肥、武汉、长沙、西安等率先发展,形成了区域经济的增 长极。根据综合指标,未来两年房地产前景排名前五十的城市,分别是四大一线城市、重庆、天津、成都、沈阳、苏州、南京,等等。  ​
 
东部沿海地区风险较小,中部部分人口外流城市风险偏大大,西部地区风险偏大,形成西北风险集中圈。中部部分城市人口向核心城市转移,人口的大量 流失令市场购买力弱化,从而城市房地产风险放大,如人口向合肥等转移的安徽亳州,向长沙等转移的张家界、怀化等市均是如此;西北地区形成风险集中圈,一类 是由于过度炒作,泡沫化明显的城市如鄂尔多斯等,另一类是陇南庆阳、固原等中国最为贫穷、干旱的缺水地区。根据综合指标,未来两年房地产风险排名最大的五 十个城市,分别是陇南、武威、酒泉、定西、鄂尔多斯、固原、平凉,等等。​
 
(3)当前看,一线城市和热点二线城市的住宅库存处于低谷,而三四线的库存持续走高 ​
 
近两年以来,一线城市和热点二线城市的库存持续处于低位,例如北京,截止到2013年11月,北京新房可售面积依然在历史底部徘徊,去库存周期 不足7个月,上海、深圳房地产的消化周期较去年年底呈现下滑,主要在于今年以来房地产市场持续回暖,成交量继续走高,而新增供应却依然不足。以北京为 例,2013年前11个月商品住宅供应面积仅700万平方米,市场成交面积却达到了1104万平方米;二线城市中,南京、成都等城市的消化周期逼近6个月 红线,合肥甚至不足5个月,这部分城市目前去库存化特征非常显著,这也预示着未来的风险较小。 ​
 
对于大多数二线城市和三线城市而言,2013年住宅库存不断累积,上一轮调控中由于一、二线城市的限购政策,使得2010-2011年大量开发 企业涌入到非热点的二线城市及三线城市,推动这类城市土地成交的大量释放,近两年以来,商品住宅新增供应不断释放,进而导致当前库存持续积累的局面,部分 三线城市甚至已出现供应过剩的风险,未来1-2年时间内,预计市场都将处于高库存压力之下,房地产的风险也较大。​
 
三、商业地产出现过热,少部分二线和部分三四线城市存在风险 ​
 
由于2011年开始对住宅进行限购,所以部分地产商开始从住宅地产转向商业地产,致使部分城市的商业地产出现过热。​
 
首先,从“空置率”这个及时指标来看,从前二十个城市来看,总体而言,优质商业地产的空置率较为平稳,风险不大,但个别城市的空置率显著过高。 从二十个城市的优质商业地产来看,空置率维持在7.5%左右,一线城市和部分二线城市的零售物业市场较为活跃,租金表现良好,且空置率水平较低,风险小, 例如武汉、杭州、宁波、青岛、深圳等城市的空置率较低,还不到6%。但个别城市的空置率过高,例如沈阳优质商业地产的空置率高达18%,另外,沈阳的商业 地产人均零售面积也过高,过于高过其他二线城市,沈阳有超过一半的购物中心空置率超过20%,购物广场处于供过于求的现状,意味着沈阳的商业地产风险较 大。除此之外,天津的空置率也较高,这是由于“滨海开发区”的国家战略,使天津过去几年的商业地产投资较大,而经济实力尚未跟上,出现的期限上的偏差。​
 
一线城市中,核心商业圈的空置率很低,风险小,而“副中心商业圈”的空置率较高。总体而言,北京、上海的空置率不算低,但核心商业圈的空置率较 低,主要是“副中心商业圈”的空置率较高所致,以北京为例,北京金融街的物业空置率仅0.5%,其他核心商业圈,CBD、燕莎、建国门等核心商业圈的空置 率不到3%;上海的核心商业圈静安、黄浦、徐汇等的商业地产的空置率不到10%,而“副中心商业圈”的空置率较高,像虹口、普陀等空置率在20%以上。​
 
其次,从土地供应量来看,少数三四线城市的商业地产将出现泡沫。土地供应量是未来指标,土地供应较大,意味着未来的商业地产供应较大,则会带来 泡沫。部分三四线城市的商业用地供应占总供应用地的占比过高,例如三四线城市中拉萨、保山、河源、昭通、淮安等城市的商业用地供应,占比均达到20%以 上,显著超过一线和二线城市;从人均商业用地供应面积来看,三、四线城市的三年人均商业用地供应面积的均值为0.98,略高于二线城市均值,但差距不明 显,鄂尔多斯、渭南和营口的人均商业用地供应面积指标值位于前三位,尤其是鄂尔多斯,该项指标值达到20.99。从城市GDP与商业用地供应的指标来看, 三四线城市GDP与商业用地供应的指标均值为16.52,潮州、达州和铜陵的GDP与商业用地供应量指标值位于前三位,其中潮州的该项指标值最高,达到 124.11,显示潮州商业地产的发展还是有一定机会。从人均收入与商业用地供应的指标来看,三、四线城市人均收入与商业用地供应的指标均值为 383.67,潮州、铜川和雅安的人均收入与商业用地供应量指标值位于前三位,淮安、鄂尔多斯、潍坊等城市人均收入水平与商业用地供应总量的比值较低,这 些城市的人均收入水平其实并不低,主要是近年来的土地供应量太大,出现了失衡现象;而潮州的商业地产将会有机会。​
 
从上面数据,结合空置率来看: ​
 
一线城市的商业地产,整体风险不大,但“非核心商业圈“有风险。虽然北京、上海的商业用地供应量占比较大,但这些城市的经济实力雄厚,人口集聚能力强,所以能够逐步消化。不过需要注意的是,由于“副中心商业圈“的空置率较高,所以需要关注非核心商业圈的风险。 ​
 
二线城中,大部分风险不大,但少部分城市出现风险。对比来看,昆明、大连等城市的风险明显,尤其昆明,一方面,昆明的商业用地成交火热,未来供 应量将会高企,另一方面昆明的各项指标都不理想,在二线城市中处于劣势,将来商业项目集中上市,出现竞争激烈、招商招租困难等问题的概率很大。除此之外, 成都的商业土地供应量占比较大,而且成都优质物业的空置率也高,所以成都的商业地产存在风险。沈阳虽然土地供应量占比较低,但是空置率过高,所以也存在风 险,天津的商业地产目前存在风险。​
 
三四线城市两极分化非常明显,部分城市风险大。极少部分城市存在较高的商业地产投资风险,典型的像鄂尔多斯这样的资源型城市,大跃进式的造城, 及人口导入能力有限,使得该市住宅市场供应过量,而商业地产投资也存在相似的泡沫风险。另外,拉萨、保山、河源、昭通、淮安等城市的商业用地供应,占比均 达到20%以上,占比较高,未来也可能出现风险。​

CopyRight @ 2013-2016 All Right Reserved 融友财富 版权所有 京ICP备14007926号-1 京公安网安备11010502025033

浙江11选5乐彩 手机玩天津麻将 刮刮乐 白小姐期期准开奖结果 小说 申城棋牌 快3走势图老* 排列三试机号彩 辽宁11选五中奖走势图 喜乐福彩app JJ斗地主大众麻将创建房间 体彩宁夏11选五5开奖结果 股票融资概念 英超积分榜射手榜助攻 葡京网上棋牌 下载南京麻将四个人打 陕西快乐十分怎么申请 不用网络的单机麻将